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20多年的房子开发商要收回,10年打了4场官司,到底是因为什么?

深圳商报如果你可以再次选择,黄先生说他永远不会选择在1993年在罗湖买这个房子。

从开发商处购买的这一手房在10年内发生了四起诉讼。最后,黄先生也面临着被驱逐出房屋20多年的困境。

怎么会这样?这个问题必须从26年前开始。

1 |第一轮诉讼,双方未能回归

1993年5月,位于文津路的深业南房地产(集团)有限公司(以下简称“深业南”)销售部门正在推广新房地产深发花园。通过黄某的房地产经理,黄先生选择了一套86.37平方米的房子,当场支付了5万元押金。深业南向黄先生发出《商品房预购卡》,表明房价是人民币。黄先生选择了分期付款方式并同意第三批最终付款将在占用前支付。

双方没有签署正式的书面合同,但到了1995年,黄先生顺利完成了招聘程序并开始在这里生活。直到2008年的某一天,开发商突然发现黄先生,要求他支付租金并立即搬走,他知道他可能会遇到大麻烦。

从那以后,黄先生十年来一直提起四起诉讼。

第一次是在2009年,当时开发商沉深南在罗湖法院提起诉讼,要求黄先生归还房子的“非法占有”并支付28万元的租金。

法院认为黄先生在所涉房产中的停留是基于双方之间的房屋销售合同的存在。这不是没有原来的征收,而且双方之间的合同关系从未解除过。因此,申业南主张黄先生对其财产投资不足。

黄先生随后提出反诉,并要求开发商申请房地产许可证,以支付33万元的滞纳金。在这方面,法院认为,黄先生无法证明已经支付了房屋付款,而且第二个不能证明深业南方有责任代表公司办理房产证。因此,申业南必须提供证据证明延迟签发证书并支付延迟支付的违约赔偿金。

在第一轮诉讼中,双方都未能回归。

2 |为什么没有住宅付款凭证?

根据黄先生向法院提供的材料,在1993年缴纳保证金后,他给了房地产销售经理黄先生现金,这是第二批住房。

黄先生第三批索赔的情况比较复杂。 1994年以后,黄先生前往上海,江浙一带发展,回到深圳的时间较少。黄先生说,他委托他的客户将他向他支付的营业收入超过30万元作为第三批购买款项支付给申业公司的账户。根据黄先生的说法,他的尾巴完全得到了回报。

在随后的诉讼中,黄先生多次查看付款凭单,但由于付款时间过长而未成功。

你为什么不在当时签订书面合同?黄先生说,当他买房时,他问黄如何办理手续。黄先生给他的答复一直是,“回去等待通知,集中统一处理。”

1995年9月12日,开发商颁发了黄先生的资格证书。黄先生说,能够处理就业本身就证明他已经完成了全额付款。因为根据当时的协议,最终付款必须在占领之前支付。黄先生告诉记者,他曾经问黄某合同处理得好。黄经理回答说:“房子已经移交给你,你有什么担心,我们会通知你统一处理。”

黄先生说他后来得知深发花园是由香港樊城公司和深业南方公司建造的。他购买的房子属于香港樊城公司,由香港樊城员工出售,但在房子出售时仍然出售。以申耶南的名义。由于香港樊城公司无法直接处理买家的相关手续,香港,樊城和深业南的双方长期存在争议,直至多年后才解决。

3 |最终

2016年,开发商深业南在罗湖法院起诉黄先生,认为双方房屋销售合同之间的关系尚未建立。

法院认为黄先生发出的《商品房预购卡》表示,所涉房屋的价格为人民币93万元。虽然没有证据表明双方签订了书面合同,黄先生表示他已经支付了购买房屋的费用,而申业南也承认收到部分购买价格(31万元人民币),而申业南方已经还送了物业。

因此,法院认为双方实际履行了买卖合同,并确立了买卖合同之间的关系,最终驳回了申业南方的索赔。

2018年,深业南方第三次向法院提起诉讼,要求取消涉案房屋的买卖合同。原因是申银南于2017年10月30日向黄先生发出律师函,敦促黄先生在收到通知后90天内向深业南支付购买余额。 40元和利息。

一审法院认为,依照法律规定,撤销权应自撤销权之日起一年内行使;如果未在规定期限内行使,则撤销撤销权。黄先生已经生活了20多年。虽然申业公司认为黄先生尚未支付房屋付款,但他并未提议终止合约。申业公司有权终止合法权利。因此,一审法院驳回了申业南方要求终止合同的请求。

申业对南方不满,并向深圳市中级人民法院提起上诉。

二审法院认为,首先,黄先生仍欠购买余额。 40元已构成违约。其次,由于双方未就付款截止日期达成一致,黄先生在2017年10月30日公司律师函发出后的合理期限内仍未领薪。因此,申烨撤销权的完成日期本月31日,申业公司于2018年2月5日提起诉讼,诉讼时间不超过一年的法定时限。因此,申业南要求取消有关合同,法院支持。深圳市中级人民法院于2018年9月11日终于作出有效判决,解除了双方关系。

4 |这个案例的参考是什么?

深圳市中级人民法院的判决是最终判决,这意味着黄先生面临被赶出家门的困境。

黄先生说他不能接受这个最终判决。首先,他认为开发商有责任不签合同。开发商私下将财产证书卖给了他,名为Shenye 款等信息。由于合同协议和付款截止日期,法院确定开发商的合同取消权在一年内不正确。自1996年以来,释放权已经丧失。第三,黄先生已经支付了大部分资金并且生活了20多年。在这个时候,赶走小业主是不公平的。

北京盈科(深圳)律师事务所律师罗兴文在接受采访时表示。 “在这种情况下,我认为合同应该是有效的。虽然双方没有签署正式的书面房屋销售合同,《商品房预购卡》包含具体的房屋号码,价格,付款方式和其他信息,房子实际上已经交付后,买方支付了大部分款项,因此相关《商品房预购卡》具有房屋销售合同的效力。法院认为,开发商2018年要求终止合同的诉讼并非合同取消期限超过一年,我认为这有点牵强。因为《商品房预购卡》已经说明了付款方式,无论买方选择哪种付款方式,付款期限已超过付款截止日期,但法院已相应认为双方执行的时限是未知的。可以随时要求履行,这相当于变相批准。开发商可以随时要求终止合同。 e,这违反了立法意图和交易稳定性。“

律师罗训文认为,这个案例对广大买家有很多借鉴意义。他建议买家应及时签订并保留购买合同,并办理合同网注册和提前通知登记,以便开发商不再转售第三方。如果开发商未能及时签署或退回购买合同,他应发送一封信敦促并保留证据。

“此外,尽量不支付第三方购买房屋的费用。如果付款应及时提醒开发商收到付款,则应保留付款证明。对于合作房屋的建设,买方应审查开发商的四张证书,特别是预售许可证(现行销售许可证),并确保购买合同的卖方与上述文件的权利持有人一致,并且相关的合同履行文件必须由卖方的印章,“罗说。

现在,黄先生已经申请重审此案,广东省高院已经接受了此案。开发商深业南目前正在起诉,要求黄先生尽快离开这所房子。

随着第四轮诉讼的启动,这场旷日持久的“房地产大战”也将上演。

读者/深圳商报记者姜荣尧